Inwestorzy opuścili rynek - dlaczego mieszkania w osiedlach straciły zainteresowanie.

Ukraiński rynek nieruchomości zmienił się drastycznie w ciągu ostatniego roku. Pomimo wysokich kosztów budowy, inwestorzy, którzy wcześniej stanowili dużą część popytu na pierwotne mieszkania, masowo 'biorą pauzę'. Deweloperzy zmieniają strategie, a rynek się przekształca. Zamiast gonitwy za skalą - stawka na punktowe, niszowe projekty z rzeczywistym zapasem wartości.

Koszt budowy wzrósł o 10-30%, wyjaśnia junior partner grupy firm DIM, Arsenij Nasykowski.

'I to w warunkach znacznego niedoboru wykwalifikowanej siły roboczej. My, na przykład, kończymy budynek 33-piętrowy i musimy angażować kilka firm do wykończenia,' - mówi.

Znaczący wzrost ceny metra kwadratowego nie przyniósł oczekiwanego zysku. Przeciwnie - ceny mieszkań rosną wolniej niż koszty budowy. Dla inwestora to sygnał: ryzyko - wysokie, a rentowność - nieoczywista.

Inwestorzy opuścili grę - dlaczego to się stało

Jeszcze przed wojną do 60% sprzedaży w osiedlach przypadało na inwestorów. Inwestowali pieniądze na wcześniejszych etapach budowy, licząc na odsprzedaż lub wynajem. Dziś na pierwszy plan wysuwa się ostateczny nabywca, który kupuje mieszkanie dla siebie.

'Przyczyną nie jest brak funduszy, ale logika finansowa. Pierwotne mieszkania często kosztują więcej niż wtórne w tej samej okolicy. Deweloper nie może obniżyć ceny poniżej kosztów,' - podkreśla Nasykowski.

Innymi słowy, nawet jeśli popyt istnieje, nie jest gotów płacić więcej za obiekt, który jeszcze się buduje. Obniżone ceny mogłyby prowadzić do strat, podwyższone - do jeszcze mniejszego popytu.

Ryzyko przewyższa korzyści

Dla inwestora pierwotne mieszkanie - zawsze gra na długą metę. Jednak dzisiejsze realia znacznie skomplikowały zasady:

• Długie terminy budowy: wojna, mobilizacja i niedobór siły roboczej wpływają na tempo oddawania obiektów.
• Trudności prawne i biurokratyczne: pozwolenia, zgody, ograniczenia.
• Wysoka konkurencja na rynku wtórnym: rośnie liczba gotowych mieszkań z wykończeniem i dokumentacją.

W rezultacie - nawet jeśli mieszkanie w nowym budynku ostatecznie zostanie oddane, jego cena może nie pokryć wszystkich ryzyk.

Deweloperzy się adaptują

Rynek nowych budynków nie stoi w miejscu. Ale jego oblicze szybko się zmienia. Deweloperzy muszą przemyśleć podejścia do projektowania, grup docelowych i lokalizacji. Główny trend - przejście do segmentu ekonomicznego.

'Wielu deweloperów przeniosło się na przedmieścia - Irpień, Bucza i inne. Tam budują mieszkania w klasie ekonomicznej z ceną do 1000 dolarów / m2,' - wskazuje Nasykowski.

To pozwala utrzymać sprzedaż na minimalnym poziomie, ale nie gwarantuje wysokich zysków. Szczególnie w obliczu inflacji, niestabilności hrywna i ryzyk politycznych.

Centrum Kijowa - wyjątek od reguły

Jednak są też przeciwstawne trendy. W centrum Kijowa liczba wolnych działek jest ograniczona, a popyt na wysokiej jakości, niszowe mieszkania - stabilnie wysoki. To otwiera perspektywę dla segmentu premium.

'W centralnych dzielnicach stolicy ceny mogą wzrosnąć do 7000-8000 dolarów, a czasem nawet do 10 000 dolarów / m2. Bo popyt istnieje, a nowych działek nie będzie,' - prognozuje ekspert.

W ten sposób inwestorzy z długoterminowym horyzontem wciąż mogą rozważać elitarną zabudowę w centrum jako perspektywę. Ale to już zupełnie inny typ inwestycji - z innymi pieniędzmi, innym ryzykiem i poziomem wejścia.